기초연금 재산 얼마까지인지는 딱 잘라 답하기 어렵습니다. 단일 컷오프가 없고, 재산을 월 소득으로 환산해 선정기준액과 비교하니까요. 다른 소득·재산이 없다면 대도시 단독가구는 공시가격 8억 7,600만원까지 가능합니다. 지역·가구별 상한선과 계산식을 보여드릴게요.
핵심 요약
- 기초연금에 "재산 몇 억까지"라는 단일 컷오프는 없습니다. 판정 조건은 월 소득인정액이 선정기준액 이하인지 하나뿐이에요
- 2026년 선정기준액은 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만 2천원
- 다른 소득·재산이 없을 때 공시가격 상한은 대도시 기준 단독 8억 7,600만원 · 부부 13억 2,060만원
- 평가 기준은 시세가 아니라 공시가격(시가표준액)입니다. 시세 12억 아파트도 공시가는 8억대인 경우가 흔해요
- 차량가액 4,000만원 이상 자동차와 회원권은 공제 없이 가액 100%가 월 소득으로 잡힙니다
집이 있다는 이유로 지레 신청을 접는 분이 많습니다. 복지로 모의계산은 무료이고, 공시가격과 예금만 넣으면 몇 분이면 끝납니다.
기초연금 재산 기준에 '얼마까지'라는 컷오프는 없습니다
법이 정한 조건은 딱 하나입니다. 가구의 월 소득인정액이 선정기준액 이하일 것. 재산이 몇 억을 넘으면 자동으로 떨어진다는 식의 금액 기준은 아예 없습니다.
소득인정액 = 월 소득평가액 + 재산의 월 소득환산액
재산 액수를 그대로 심사하는 게 아니라, 정해진 산식으로 '월 얼마'라는 소득으로 바꾼 뒤 문턱과 견줍니다. 보건복지부 보도자료 기준으로 2026년 선정기준액은 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만 2천원입니다. 2025년의 228만원·364만 8천원보다 각각 19만원, 30만 4천원 올랐어요.
먼저 짚어둘 게 하나 있습니다. 부부 중 한 사람만 신청해도 판정은 부부가구 기준으로 갑니다. 배우자의 소득과 재산이 같이 계산돼요.
이 글은 재산 쪽만 다룹니다. 근로소득 공제 같은 소득평가액 항목과 신청 시기는 기초연금 수급자격 2026 기준 보기에 정리해 뒀습니다. 근로장려금 재산 기준 초과 사례 보기에서 다룬 근로장려금은 재산 2억 4천만원을 넘으면 0원인 단일 컷오프 방식이라, 같은 '재산 기준'이라도 작동 방식이 전혀 다릅니다.
지역·가구별 공시가격 상한선 (2026년)
표부터 보시죠. 집 한 채만 가진 경우에 나오는 공시가격 상한선입니다.
| 지역 | 단독가구 | 부부가구 |
|---|---|---|
| 대도시 | 8억 7,600만원 | 13억 2,060만원 |
| 중소도시 | 8억 2,600만원 | 12억 7,060만원 |
| 농어촌 | 8억 1,350만원 | 12억 5,810만원 |
이 표는 ① 다른 소득이 전혀 없고 ② 자가 아파트 외 재산(예금·자동차·전세보증금 등)이 하나도 없고 ③ 차감할 부채도 없고 ④ 고급자동차·회원권도 없는 경우에만 성립합니다. 예금이 금융재산 공제 2,000만원을 넘거나 국민연금이 몇십만원만 들어와도 상한선은 그만큼 내려가요. "이 금액 아래면 통과"가 아니라 "이보다 위면 아파트 한 채만으로도 탈락"이라는 방향으로 읽어야 합니다.
숫자가 나온 원리는 간단합니다. 선정기준액 × 300 + 지역별 기본재산액 공제. 연 4%를 12개월로 나눈 환산율을 거꾸로 뒤집으면 12 ÷ 0.04 = 300이 되니까요. 대도시 단독가구라면 247만원 × 300 = 7억 4,100만원에 기본재산액 공제 1억 3,500만원을 더해 8억 7,600만원이 나옵니다.
지역은 주민등록상 주소지로 갈립니다. 대도시는 특별시·광역시의 구(도농복합 군 포함)와 인구 100만 이상 특례시, 중소도시는 도의 시와 특별자치시·특별자치도, 농어촌은 도의 군이에요. 대도시와 농어촌의 차이는 6,250만원입니다. 부부의 주소지가 서로 다르다면 어느 지역 기준을 적용하는지 주민센터에 확인해 보세요.
집이 아니라 예금만 있다면 상한은 더 낮습니다. 금융재산 공제가 2,000만원뿐이라 단독가구 7억 6,100만원, 부부가구 12억 560만원 선이 됩니다.
재산이 월 소득으로 바뀌는 계산식
재산의 월 소득환산액은 이 한 줄이 전부입니다.
[ { (일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만원) − 부채 } × 연 4% ÷ 12개월 ] + P
P는 고급자동차와 회원권 가액입니다. 다른 재산과 달리 공제 없이 100% 그대로 월 소득에 얹히는 항목이라 산식에서 따로 떨어져 있어요.
| 지역 | 기본재산액 공제 |
|---|---|
| 대도시 | 1억 3,500만원 |
| 중소도시 | 8,500만원 |
| 농어촌 | 7,250만원 |
금융재산 공제 2,000만원은 가구당 1회 적용됩니다. 일반재산에는 주택·건물·토지, 전세보증금, 분양권 같은 기타재산, 자동차가 들어가고 금융재산은 예금·적금·주식·채권·보험 등이에요. 여기서 놓치기 쉬운 대목이 부동산 평가 기준이 시세가 아니라 지방세법상 시가표준액이라는 것입니다. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가를 씁니다. 시세 12억원 아파트의 공시가격이 8억원대인 경우가 흔해서 생각보다 수급되는 집이 많아요.
예시 A — 대도시 단독가구, 공시가격 5억원 + 예금 3,000만원
- 일반재산: 500,000,000 − 135,000,000 = 365,000,000원
- 금융재산: 30,000,000 − 20,000,000 = 10,000,000원
- 합계 375,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 월 1,250,000원 → 247만원 이하라 통과
예시 B — 대도시 단독가구, 공시가격 9억원
- (900,000,000 − 135,000,000) × 0.04 ÷ 12 = 월 2,550,000원 → 247만원 초과라 탈락
두 예시 모두 부채와 다른 소득이 없다고 가정한 값입니다. 공제하고 남은 재산이 1억원 늘 때마다 소득인정액은 월 33만 3,333원씩 올라간다고 보면 감이 잡혀요. 우리 집 숫자를 직접 넣어보려면 기초연금 모의계산 방법 확인하기를 함께 보시면 됩니다.
빚은 빼주고, 고급차·회원권은 안 빼줍니다
부채는 산식 안에서 차감되지만 종류에 따라 처리가 갈립니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 기준으로 정리하면 이렇습니다.
- 전액 차감: 임대보증금(전세금 포함), 금융회사 대출금, 주택연금·농지연금 누적액
- 사용처 확인 후 차감: 공공기관 대출금, 법률에 근거한 공제회 대출금, 법원 판결문·화해조서·조정조서로 확인된 사채
- 차감 안 됨: 증빙이 없는 개인 간 사채
반대쪽에 고급자동차와 회원권이 있습니다. 차량가액 4,000만원 이상이면 고급자동차로 보고, 기본재산액 공제 없이 차량가액 100%를 월 소득으로 잡아요. 골프·승마·콘도미니엄·요트 회원권도 같습니다. 시가표준액 1,000만원짜리 회원권 하나면 월 소득 1,000만원으로 취급돼 단독가구 247만원 문턱을 단번에 넘습니다.
과거의 배기량 3,000cc 기준은 2024년 1월 1일자로 이미 폐지됐고, 지금은 차량가액만 봅니다. 4,000만원 미만 차는 일반재산에 합산해 연 4%로 환산될 뿐이라 크게 불리하지 않아요. 다만 차량가액은 공적 자료로 산정되므로 중고 시세와 다를 수 있고, 장애인 사용 차량 등 예외도 있으니 실제 적용은 주민센터나 국민연금공단에서 확인하시기 바랍니다.
구조를 하나만 더 짚을게요. 부채는 중괄호 { } 안, 즉 일반재산과 금융재산에서만 빠집니다. P에 들어가는 고급자동차·회원권 가액에서는 부채가 차감되지 않아요.
재산이 0원인데 탈락하는 경우 — 무료임차소득
자녀 등 부양의무자의 소득과 재산은 심사에 들어가지 않습니다. 그런데 주민등록상 주소지 주택이 자녀 명의이고 그 집의 시가표준액이 6억원 이상이면 '무료임차소득'이 잡혀요. 공짜로 사는 만큼을 소득으로 본다는 뜻입니다.
무료임차소득 = 자녀 주택 시가표준액 × 지분율 × 0.78% ÷ 12
기초연금 홈페이지 FAQ의 예시를 그대로 옮기면, 시가표준액 6억원 주택을 자녀가 100% 소유했을 때 월 39만원이고 자녀와 제3자가 각각 1/2씩 가졌다면 월 19만 5천원입니다. 자녀와 같이 사는지 여부는 따지지 않습니다.
아래는 위 산식에 금액을 넣어 계산한 값입니다. 고시된 구간표가 아니라 산식 계산 결과예요.
| 자녀 주택 시가표준액 | 월 무료임차소득 |
|---|---|
| 6억원 | 390,000원 |
| 8억원 | 520,000원 |
| 10억원 | 650,000원 |
| 15억원 | 975,000원 |
| 20억원 | 1,300,000원 |
이 금액은 재산이 아니라 소득평가액의 기타소득으로 들어갑니다. 본인 재산이 0원이어도 소득인정액이 생기는 이유예요. 다만 이것 하나로 탈락하려면 자녀 주택이 단독가구 38억원, 부부가구 60억 8,000만원을 넘어야 해서 그 자체로 떨어지는 일은 드뭅니다. 다른 재산 위에 얹힐 때 당락이 갈리는 항목이라고 보면 됩니다.
기준을 넘었다면 지금 할 수 있는 것
떨어졌다고 끝은 아닙니다. 세 가지를 순서대로 확인해 보세요.
- 이의신청 — 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 관할 시·군·구에 서면으로 냅니다. 접수일부터 30일 이내(소득·재산 조사가 필요하면 60일 이내)에 서면으로 통지받고 수수료는 없어요. 필요한 서류는 정부24 기초연금 이의 신청 안내에 나와 있습니다.
- 재산 변동 신고 — 변동이 생긴 날부터 30일 이내에 주소지 주민센터나 국민연금공단 지사에 신고합니다. 주택·토지를 처분했거나 공시가격이 내려간 경우에도 최근 공시가격으로 갱신 신고할 수 있어요.
- 수급희망 이력관리와 신청간주 — 탈락할 때 수급희망 이력관리를 함께 신청해두면 5년간 연 2회(1월·7월) 소득·재산을 다시 조사합니다. 2026년 7월 30일부터는 조사에서 수급 가능성이 확인되면 신청서를 다시 내지 않아도 신청한 것으로 간주하고, 적합 판정을 받으면 2026년 7월분부터 소급 지급합니다. 국민연금공단이 카카오톡·우편으로 개별 안내하고 주민센터가 유선 상담으로 신청 정보를 확인하는데, 상담을 거부하면 신청이 취소될 수 있으니 연락은 받아두세요.
집 한 채만 있어도 기초연금 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 기초연금은 재산 총액에 컷오프를 두는 제도가 아니라 재산을 월 소득으로 환산해 선정기준액(2026년 단독 247만원·부부 395만 2천원)과 비교합니다. 다른 소득과 재산이 전혀 없다면 공시가격 기준으로 대도시 단독가구는 8억 7,600만원, 부부가구는 13억 2,060만원까지도 수급 범위에 들어옵니다.
전세보증금도 재산에 들어가나요?
네, 거주 목적의 임차보증금(전세금 포함)은 일반재산에 포함됩니다. 대신 그 보증금에 걸린 대출이 있으면 부채로 차감되고 지역별 기본재산액 공제도 그대로 적용돼요. 집을 소유하지 않았다고 해서 재산이 0으로 잡히지는 않습니다.
시세가 아니라 공시가격으로 본다는 게 무슨 뜻인가요?
부동산은 실거래가가 아니라 지방세법상 시가표준액으로 평가한다는 뜻입니다. 아파트·다세대·연립은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가에 면적을 곱한 값을 씁니다. 그래서 시세 12억원 아파트라도 공시가격은 8억원대로 잡혀 수급 범위에 들어오는 경우가 있습니다.
국민연금을 받으면 기초연금이 깎이나요?
국민연금을 월 524,550원(2026년 기준연금액의 150%)보다 많이 받으면 기초연금액이 절반까지 줄어들 수 있습니다. 다만 줄어드는 것이지 자격이 없어지는 건 아니라, 소득인정액만 문턱 아래면 깎인 금액을 그대로 받습니다. 국민연금 예상 수령액이 궁금하다면 월급 300만원 국민연금 예상수령액 보기를 참고하세요.
표의 상한선은 다른 재산이 없다는 전제 위에 세워진 숫자라, 예금이나 국민연금이 조금이라도 있으면 결과가 달라집니다. 우리 집 공시가격과 예금을 직접 넣어보는 편이 가장 빠릅니다.
표만 보고 우리 집이 되는지 판단이 안 서는 게 당연합니다. 이미 탈락 통보를 받았다면 이의신청 기한은 처분을 안 날부터 90일 이내이고, 수급희망 이력관리 신청간주는 2026년 7월 30일 시행이라 적합 판정 시 7월분부터 소급됩니다.
모의계산 화면에 무엇을 어떤 순서로 넣는지는 앞서 걸어둔 기초연금 모의계산 글에서 단계별로 정리해 뒀어요.
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